1. Нас 3000 !!! Ура-ура-ура!
    Скрыть объявление

Аукционная продажа недвижимости

Тема в разделе "Иммиграция в Австралию", создана пользователем Family, 16 ноя 2017.

  1. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Итак, друзья. В этой теме я расскажу о таком виде продаже недвижимости, как аукционная. В теме можно будет задать интересующие вас вопросы и обсудить этот вид продажи.

    На самом деле аукционная продажа недвижимости давно используется на Западе. В той же самой Австралии она также распространена. Насколько я понял из сбора информации по аренде апартаментов в АУ, аукционная система применяется в аренде тоже. Но давайте про российский опыт.

    Итак, как вы знаете, классический способ продажи жилой недвижимости - это посмотреть на рынок, понять рыночную стоимость своего объекта, определить по какой цене готовы выставлять на продажу (по рыночной, выше или ниже рыночной), опубликовать объявление о продаже на одном или нескольких профильных сайтах, и ждать звонков от потенциальных покупателей. В случае заинтересованности потенциальных покупателей организовать им показ объекта, и если объект понравился, то обсудить цену сделки и выходить на оформление документов.

    Аукционная система кардинально другой подход.

    Во-первых, если классическим способом объект можно продавать как самому, так и с привлечением агента, то в аукционной системе продажа идет только с привлечением агента. При этом, если при классической системе стоимость услуг агента, как правило, составляет (я сейчас пишу только про Москву и область), от 150 000 руб. до 3% от цены объекта, то при аукционной системе вознаграждение агента составляет 6%.
    Во-вторых, если при классическом подходе сроки реализации неизвестны (можно продавать бесконечно долго), то при аукционной системе вы в любом случае сможете продать объект в течение 1-2 месяцев.
    В-третьих, если при классическом подходе объект выставляется по рыночной или близкой к рыночной цене, то при аукционной системе объект выставляется по цене ниже рынка на 20-30%. Это позволяет создать ажиотаж, который будет толкать людей на повышение цены.
    В-четвертых, если при классической системе количество показов неограниченно (вы будете показывать столько раз, сколько будет потенциальных покупателей), то при аукционной системе назначается только два дня показов.
    В-пятых, при классической схеме первоначальных затрат по продаже квартиры у вас нет, при аукционной - нужно потратиться на рекламу и т.п. В Москве такой первоначальный этап, как правило, варьируется от 50 000 (за небольшие квартиры) до 300 000 руб. (за большие загородные дома).

    Теперь про сам процесс.

    1. Агент анализирует рынок. Определяет рыночную стоимость. Например, проанализировав предложение аналогичных квартир в районе, агент определил, что в среднем квартиры, похожие на вашу, продаются за 1 000 000 рублей. Теперь, чтобы создать спрос и заинтересованность со стороны потенциальных покупателей (то есть специально завлечь их на показ), агент определяет начальную привлекательную цену продажи, допустим, 700 000 рублей.

    2. После определения начальной цены агент обговаривает вашу резервную стоимость - это та цена ниже которой вы ни при каких условиях не готовы продать квартиру. Скажем, 900 000 рублей. Тут нужно заложить еще 6% агентской комиссии. То есть, при резервной цене в 900 000 руб., на руки вы получите 846 000 руб.

    3. Далее агент с привлечением специалистов проводит профессиональную съемку квартиры (фото и видео), делает печатные рекламные материалы (листовки), делает сайт под вашу квартиру, наполненный фотографиями и видеороликом, запускает рекламу квартиры с указанием только двух дат просмотра (реклама классическая - листовки и в интернете - таргетированная, в социальных сетях и поисковиках).

    4. За две недели от начала рекламной кампании набирает необходимое количество заинтересованных покупателей и назначает каждому индивидуальное время осмотра квартиры.

    5. Проводит показ в установленные даты и по итогам осмотра собирает с потенциальных покупателей предложения по цене.

    6. В течение следующей недели после показов проводит аукцион среди тех, кто оставил заявки по стоимости. Аукцион на повышение - выбирает самую высокую цену и обзванивает всех остальных, которые также оставили свою заявку, но их цена была ниже, с вопросом, готовы ли они предложить более высокую цену. Торги ведутся до тех пор пока никто уже не хочет предлагать более высокую цены самой высокой цены, предложенной одним из потенциальных покупателей.

    7. Цена согласовывается с вами. Если устраивает, то оформляется сделка.

    Вот так. Что можно сказать в заключении.

    Так как объект будет выставляться по цене ниже рыночной на 20-30%, то вы в любом случае получите предложение о покупке. Вопрос, готовы ли вы будете продать за минимальную цену, ниже не только рыночной, но и вашей резервной.

    Если готовы, то вы гарантированно его продадите в течение 1-2 месяцев.

    Были ли случаи, когда аукционная система не срабатывала? Да, были. Когда торги не доходили до резервной цены и продавец не готов был продать выше начальной, но ниже резервной цены. Но тут нужно сделать оговорку, нужно также правильно оценивать резервную цену. Если поставить резервную на уровне рынка, то конечно, вероятность продать по резервной резко снижается. Поэтому нужно понимать, что резервная цена также должна быть ниже рынка. Иначе какой смысл покупателям торговаться за ваш объект выше рынка, если они могут купить аналог по рыночной стоимости? Конечно, если только у вас не супер уникальный объект, который зацепит хорошей планировкой и ремонтом (что вряд ли).

    Мое личное отношение к этой системе двоякое. С одной стороны, я могу и сам выставить квартиру по цене на 20-30% ниже рынка и ее тогда купят и мне не придется платить 6% агенту. С другой стороны, при аукционной системе есть шанс, что ее могут купить выше начальной цены. И тогда, если это будет значительно выше начальной цены, то даже с учетом 6% комиссии, это будет выгоднее.

    В общем, для меня аукционная система - это своего рода last resort, на который я уже (точнее мы с женой) психологически готовы.
     
    • Like Like x 1
    • Informative Informative x 1
    • Useful Useful x 1
    • List
  2. lelik_oxid

    lelik_oxid Участник

    Сообщения:
    81
    Город:
    Ростов-на-Дону
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    03.03.2016
    EOI:
    10.11.2016
    № Визы:
    190
    Skill:
    232214
    VisaGrant:
    29.12.2017
    Большое спасибо за подробное описание!

    На самом деле - первый раз слышу о такого рода схеме продаж у нас, в России. Вероятно, в провинции это вряд ли практикуется...
    В любом случае, это может быть актуально.
     
  3. Жизнь

    Жизнь Администратор Команда форума

    Сообщения:
    1.782
    Город:
    МС, МП, СС, Земля
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    65
    EOI:
    9.02.2017
    № Визы:
    189/190
    Оставить родителям для продажи по доверенности не вариант?
    Проблема продажи вторички сейчас ещё и потому, что строят много дешевой первички в районах-гетто (которыми они станут из-за уплотниловки и отсутствия всего в них).
     
  4. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Попадаешь на 30% налог как нерез
    True story
     
  5. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Думаю единичные случаи возможны, в крупных городах точно (от 1 млн. жителей). В Москве это уже несколько лет на рынке продвигается. И реально все больше таких сделок проходит. Особенно популярность начала набирать в текущий кризис. Так как он долгий и затяжной, сроки экспозиции при классической схеме не понятны, а уйти в кэш нужно в кратчайшие сроки. Вот люди и прибегают к этой схеме. Выигрывают оба: покупатель покупает по цене ниже рынка, продавец - продает быстро.
     
  6. Жизнь

    Жизнь Администратор Команда форума

    Сообщения:
    1.782
    Город:
    МС, МП, СС, Земля
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    65
    EOI:
    9.02.2017
    № Визы:
    189/190
    Вот же ж эта налоговая, везде обложила... Там получается есть полгода после отъезда на продажу... И потом всё, 30%.
    Тогда мне можно не спешить, нет ещё 3 лет в собственности... 13% тоже не хочется платить. Как же все заморочено.
     
  7. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Да, наша налоговая - зверь. Умудряются по второму разу присылать транспортный налог, хотя он уже оплачен))) Красавцы! Конечно, потом извиняются, что, мол, ошибочка вышла. Знаем мы эти их ошибочки))
    Поправлю. Сейчас по новому закону квартира должна находиться в собственности не менее 5 лет. Тогда налог не платится и декларация не сдается. Если менее 5 лет в собственности, то нужно будет заплатить налог 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
     
    • Like Like x 1
    • Informative Informative x 1
    • List
  8. Жизнь

    Жизнь Администратор Команда форума

    Сообщения:
    1.782
    Город:
    МС, МП, СС, Земля
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    65
    EOI:
    9.02.2017
    № Визы:
    189/190
    Придется думать схемы.
     
  9. lelik_oxid

    lelik_oxid Участник

    Сообщения:
    81
    Город:
    Ростов-на-Дону
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    03.03.2016
    EOI:
    10.11.2016
    № Визы:
    190
    Skill:
    232214
    VisaGrant:
    29.12.2017
    О как! а я и не знал... нужно будет поизучать... я сейчас тоже на этапе продажи, хоть визы ещё и нет. Только у меня дом, а не квартира. Но, думаю, разницы не должно быть... и владею я им пока только 4 года...
     
  10. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Конкретно по домам не в курсе. Нужно смотреть налоговый кодекс. Но, думаю, если это основное жилье, то должны применяться аналогичные нормы.
     
  11. Antony

    Antony Участник

    Сообщения:
    76
    Город:
    г. Москва, Перово
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    60
    EOI:
    27.09.17
    № Визы:
    190
    Skill:
    2339
    Спасибо, Family! Очень детально и информативно описано!
    Не знал, что вообще такой способ есть. И никак не мог предположить, что настолько сложно он сделан с этими звонками, рекламой и т.п. Неужели нет какой-нибудь платформы, где были бы выставлены лоты и можно было повышать ставки не по звонку от агента, а самому он-лайн, и всё было бы прозрачно?!
    Странно. Такая схема даёт кучу возможностей для "своих" - агент может относительно легко контролировать кому в итоге продавать. :pensive:
     
  12. AlexSib

    AlexSib Участник

    Сообщения:
    18
    Город:
    Novosibirsk
    Skill:
    261312
    Точно тоже не смотрел что приняли в итоге, но помню, что предполагалось эту норму ввести только на вновь купленные объекты, т.е. если объект куплен до принятия этого закона, то сохраняется старый срок 3 года. Но это надо проверять.
     
  13. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Я такой платформы не знаю. Но даже если и была бы, то агент все равно нужен на показы.
     
  14. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Как бы да, но с другой стороны, какая разница продавцу, кому было продано?) Важна цена. С платформой тоже можно найти минусы, которые нужно нивелировать. Например, продавец может специально искусственно завышать цену через свое участие в on-line торгах под видом покупателя (или через своего представителя). В общем, в любом исполнении есть варианты))
     
  15. Family

    Family Модератор Житель Австралии

    Сообщения:
    375
    Город:
    Sydney
    Баллы:
    60
    Подтверждение:
    27.10.2016
    EOI:
    24.02.2017
    № Визы:
    189
    Skill:
    224511
    Приглашение:
    01.03.2017
    VisaGrant:
    07.09.2017
    Что-то такое было, вроде.
     
  16. Жизнь

    Жизнь Администратор Команда форума

    Сообщения:
    1.782
    Город:
    МС, МП, СС, Земля
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    65
    EOI:
    9.02.2017
    № Визы:
    189/190
    @Nadya Как все это относится к теме "Аукционная продажа недвижимости"?
     
    • Funny Funny x 1
    • Winner Winner x 1
    • List
  17. Nadya

    Nadya Участник

    Сообщения:
    119
    Город:
    Беларусь, Новогрудок
    Цель:
    Австралия
    № Визы:
    190
    Skill:
    224511
    Уважаемый админ :innocent: Простите пожалуйста за нарушение

    Может быть можно перенести в другую тему сообщения?
     
  18. Жизнь

    Жизнь Администратор Команда форума

    Сообщения:
    1.782
    Город:
    МС, МП, СС, Земля
    Цель:
    Австралия
    Баллы:
    65
    EOI:
    9.02.2017
    № Визы:
    189/190
    Поправлю, 5 лет - для квартир, собственность на которые получена с 1 января 2017. Для квартир, для которых свидетельство о собственности получено раньше - 3 года.

    И никто не отменял продажу по документам за ту же стоимость, что квартира покупалась - т.е. налог платить не надо. Остальное идет по договоренности между покупателем и продавцом. Это в интересах обеих сторон, так что частое явление.
     
  19. LLB

    LLB Активный участник Эксперт Житель Австралии

    Сообщения:
    383
    Город:
    Sydney
    В Австралии такого нет, ... : unamused: тут сразу попадешь под anti-avoidance provision (налог + пеналти).
     
  20. LLB

    LLB Активный участник Эксперт Житель Австралии

    Сообщения:
    383
    Город:
    Sydney
    Кстати, если кто из переезжающих в Австралию и оставляюших жильё на потом не знает - то через полгода после перезда вы становитесь налоговым резидентом Австралии и при последующей продаже welcome на Capital Gain Tax, а он может быть значительно выше чем 13%.
     

Поделиться этой страницей