Аукционная продажа недвижимости

Итак, друзья. В этой теме я расскажу о таком виде продаже недвижимости, как аукционная. В теме можно будет задать интересующие вас вопросы и обсудить этот вид продажи.

На самом деле аукционная продажа недвижимости давно используется на Западе. В той же самой Австралии она также распространена. Насколько я понял из сбора информации по аренде апартаментов в АУ, аукционная система применяется в аренде тоже. Но давайте про российский опыт.

Итак, как вы знаете, классический способ продажи жилой недвижимости - это посмотреть на рынок, понять рыночную стоимость своего объекта, определить по какой цене готовы выставлять на продажу (по рыночной, выше или ниже рыночной), опубликовать объявление о продаже на одном или нескольких профильных сайтах, и ждать звонков от потенциальных покупателей. В случае заинтересованности потенциальных покупателей организовать им показ объекта, и если объект понравился, то обсудить цену сделки и выходить на оформление документов.

Аукционная система кардинально другой подход.

Во-первых, если классическим способом объект можно продавать как самому, так и с привлечением агента, то в аукционной системе продажа идет только с привлечением агента. При этом, если при классической системе стоимость услуг агента, как правило, составляет (я сейчас пишу только про Москву и область), от 150 000 руб. до 3% от цены объекта, то при аукционной системе вознаграждение агента составляет 6%.
Во-вторых, если при классическом подходе сроки реализации неизвестны (можно продавать бесконечно долго), то при аукционной системе вы в любом случае сможете продать объект в течение 1-2 месяцев.
В-третьих, если при классическом подходе объект выставляется по рыночной или близкой к рыночной цене, то при аукционной системе объект выставляется по цене ниже рынка на 20-30%. Это позволяет создать ажиотаж, который будет толкать людей на повышение цены.
В-четвертых, если при классической системе количество показов неограниченно (вы будете показывать столько раз, сколько будет потенциальных покупателей), то при аукционной системе назначается только два дня показов.
В-пятых, при классической схеме первоначальных затрат по продаже квартиры у вас нет, при аукционной - нужно потратиться на рекламу и т.п. В Москве такой первоначальный этап, как правило, варьируется от 50 000 (за небольшие квартиры) до 300 000 руб. (за большие загородные дома).

Теперь про сам процесс.

1. Агент анализирует рынок. Определяет рыночную стоимость. Например, проанализировав предложение аналогичных квартир в районе, агент определил, что в среднем квартиры, похожие на вашу, продаются за 1 000 000 рублей. Теперь, чтобы создать спрос и заинтересованность со стороны потенциальных покупателей (то есть специально завлечь их на показ), агент определяет начальную привлекательную цену продажи, допустим, 700 000 рублей.

2. После определения начальной цены агент обговаривает вашу резервную стоимость - это та цена ниже которой вы ни при каких условиях не готовы продать квартиру. Скажем, 900 000 рублей. Тут нужно заложить еще 6% агентской комиссии. То есть, при резервной цене в 900 000 руб., на руки вы получите 846 000 руб.

3. Далее агент с привлечением специалистов проводит профессиональную съемку квартиры (фото и видео), делает печатные рекламные материалы (листовки), делает сайт под вашу квартиру, наполненный фотографиями и видеороликом, запускает рекламу квартиры с указанием только двух дат просмотра (реклама классическая - листовки и в интернете - таргетированная, в социальных сетях и поисковиках).

4. За две недели от начала рекламной кампании набирает необходимое количество заинтересованных покупателей и назначает каждому индивидуальное время осмотра квартиры.

5. Проводит показ в установленные даты и по итогам осмотра собирает с потенциальных покупателей предложения по цене.

6. В течение следующей недели после показов проводит аукцион среди тех, кто оставил заявки по стоимости. Аукцион на повышение - выбирает самую высокую цену и обзванивает всех остальных, которые также оставили свою заявку, но их цена была ниже, с вопросом, готовы ли они предложить более высокую цену. Торги ведутся до тех пор пока никто уже не хочет предлагать более высокую цены самой высокой цены, предложенной одним из потенциальных покупателей.

7. Цена согласовывается с вами. Если устраивает, то оформляется сделка.

Вот так. Что можно сказать в заключении.

Так как объект будет выставляться по цене ниже рыночной на 20-30%, то вы в любом случае получите предложение о покупке. Вопрос, готовы ли вы будете продать за минимальную цену, ниже не только рыночной, но и вашей резервной.

Если готовы, то вы гарантированно его продадите в течение 1-2 месяцев.

Были ли случаи, когда аукционная система не срабатывала? Да, были. Когда торги не доходили до резервной цены и продавец не готов был продать выше начальной, но ниже резервной цены. Но тут нужно сделать оговорку, нужно также правильно оценивать резервную цену. Если поставить резервную на уровне рынка, то конечно, вероятность продать по резервной резко снижается. Поэтому нужно понимать, что резервная цена также должна быть ниже рынка. Иначе какой смысл покупателям торговаться за ваш объект выше рынка, если они могут купить аналог по рыночной стоимости? Конечно, если только у вас не супер уникальный объект, который зацепит хорошей планировкой и ремонтом (что вряд ли).

Мое личное отношение к этой системе двоякое. С одной стороны, я могу и сам выставить квартиру по цене на 20-30% ниже рынка и ее тогда купят и мне не придется платить 6% агенту. С другой стороны, при аукционной системе есть шанс, что ее могут купить выше начальной цены. И тогда, если это будет значительно выше начальной цены, то даже с учетом 6% комиссии, это будет выгоднее.

В общем, для меня аукционная система - это своего рода last resort, на который я уже (точнее мы с женой) психологически готовы.

 

Большое спасибо за подробное описание!

На самом деле - первый раз слышу о такого рода схеме продаж у нас, в России. Вероятно, в провинции это вряд ли практикуется...
В любом случае, это может быть актуально.

 

Попадаешь на 30% налог как нерез

True story

 

Думаю единичные случаи возможны, в крупных городах точно (от 1 млн. жителей). В Москве это уже несколько лет на рынке продвигается. И реально все больше таких сделок проходит. Особенно популярность начала набирать в текущий кризис. Так как он долгий и затяжной, сроки экспозиции при классической схеме не понятны, а уйти в кэш нужно в кратчайшие сроки. Вот люди и прибегают к этой схеме. Выигрывают оба: покупатель покупает по цене ниже рынка, продавец - продает быстро.

 

Да, наша налоговая - зверь. Умудряются по второму разу присылать транспортный налог, хотя он уже оплачен))) Красавцы! Конечно, потом извиняются, что, мол, ошибочка вышла. Знаем мы эти их ошибочки))

Поправлю. Сейчас по новому закону квартира должна находиться в собственности не менее 5 лет. Тогда налог не платится и декларация не сдается. Если менее 5 лет в собственности, то нужно будет заплатить налог 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

 

О как! а я и не знал... нужно будет поизучать... я сейчас тоже на этапе продажи, хоть визы ещё и нет. Только у меня дом, а не квартира. Но, думаю, разницы не должно быть... и владею я им пока только 4 года...

 

Конкретно по домам не в курсе. Нужно смотреть налоговый кодекс. Но, думаю, если это основное жилье, то должны применяться аналогичные нормы.

 

Спасибо, Family! Очень детально и информативно описано!
Не знал, что вообще такой способ есть. И никак не мог предположить, что настолько сложно он сделан с этими звонками, рекламой и т.п. Неужели нет какой-нибудь платформы, где были бы выставлены лоты и можно было повышать ставки не по звонку от агента, а самому он-лайн, и всё было бы прозрачно?!
Странно. Такая схема даёт кучу возможностей для "своих" - агент может относительно легко контролировать кому в итоге продавать.

 

Точно тоже не смотрел что приняли в итоге, но помню, что предполагалось эту норму ввести только на вновь купленные объекты, т.е. если объект куплен до принятия этого закона, то сохраняется старый срок 3 года. Но это надо проверять.

 

Я такой платформы не знаю. Но даже если и была бы, то агент все равно нужен на показы.

 

Как бы да, но с другой стороны, какая разница продавцу, кому было продано?) Важна цена. С платформой тоже можно найти минусы, которые нужно нивелировать. Например, продавец может специально искусственно завышать цену через свое участие в on-line торгах под видом покупателя (или через своего представителя). В общем, в любом исполнении есть варианты))

 

Что-то такое было, вроде.

 

Уважаемый админ Простите пожалуйста за нарушение

Может быть можно перенести в другую тему сообщения?

 

В Австралии такого нет, ... тут сразу попадешь под anti-avoidance provision (налог + пеналти).

 

Кстати, если кто из переезжающих в Австралию и оставляюших жильё на потом не знает - то через полгода после перезда вы становитесь налоговым резидентом Австралии и при последующей продаже welcome на Capital Gain Tax, а он может быть значительно выше чем 13%.